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當前報紙日期:
2019 7月18日 星期
 
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近三百五海一居小業主敗訴

    要求政府賠償差價等損失    法院指合同無物權效力

    近三百五海一居小業主敗訴

    【本報消息】數百名“海一居”預約買受人針對澳門特區向行政法院提起實際履行非合同民事責任之訴,請求法院判處被告賠償衆原告樓價損失。行政法院指出,衆原告與保利達訂立的預約買賣合同不具物權效力,也從未取得相關單位的所有權,駁回請求。據統計,行政法院今年先後收到六十六宗相關案件。

    指政府拖延致收地

    案情顯示,數百名“海一居”預約買受人請求法院判處澳門特區賠償樓價損失(目前在市場上購買相同單位所需支付之價款與他們和保利達之間簽訂的預約買賣合同中所定的價款之間的差額)或已付定金的雙倍金額,以及印花稅、登記費等連同法定利息。

    衆原吿的理由指,特區政府部門接連對土地承批人保利達洋行有限公司強加一系列法律未予規定的環評新要求,以及無理由地拖延將評估結果告知保利達,阻礙了後者及時完成利用土地,最終導致土地被收回,也使得保利達無法履行與衆原告訂立的海一居單位預約買賣合同,造成衆原告損失。

    合同只限買賣雙方

    行政法院法官指出,衆原告與保利達之間訂立的預約買賣合同不具物權效力,也從未取得相關單位的所有權,因而不能主張其擁有任何形式的物權。他們擁有的只是因預約買賣合同產生的單純債權。基於債權相對性,只在合同雙方當事人之間產生效力,不會延伸到合同以外的第三人。衆原告的債權只被債務人侵犯,不會像具有對外效力的物權一樣,可能被任何人侵犯。只有當出現法律明文規定的特殊情況,又或第三人知道債權人和債務人之間的特殊關係仍作出特別具譴責的行為,尤其是出現其濫權情況時,合同的當事人才能因其債權被侵犯而追究第三人的責任。

    債權理論被吿無責

    在該案中,衆原告聲稱遭到侵犯的債權,被告正是處於第三人的法律地位,因為它只是與保利達訂立土地批給合同的當事人,從未介入原告與保利達訂立的預約買賣合同。該批給合同屬於行政合同,合同外的第三人只有在合同當事人基於違法的合同條款損害其權益時,才能提起合同有效性之訴,又或當合同中訂有保障其利益的條款時才能提起執行合同之訴。然而,特區與保利達訂立的土地批給合同中,不能衍生海一居單位預約買受人的任何權利,衆原告也沒有提出存在任何賦予其可向行政當局要求之權利的合同條款。根據債權之相對性理論,可以排除被告的責任。

    依法收地並無濫權

    此外,被告也不存在對衆原告的過錯。因為衆原告提出的那些指控即使屬實,也只是被告在執行土地批給合同的過程中對保利達的過錯,不代表其行為對購買了樓花的預約買受人存有過錯,兩者不能混為一談。最後,更不存在濫權情況,因為縱使被告知道衆原告與保利達訂立了預約買賣合同以及其行為有可能侵害衆原告的債權,但不足以顯示被告明顯違背善意原則或具備傷害衆原告的意圖。不存在違反善良風俗,因為行政當局只是行使土地批給合同中作為批給人的權利以及法律賦予的職能。況且宣告土地失效的行為屬於被法律限定的行為,其合法性不容置疑,並不存在衆原告所指的其行為明顯超越權利之社會或經濟目的所課予限制的情況,因為看不到被告在行使權利過程中偏離了職能。

    四同類案提出撤訴

    經統計,行政法院今年先後收到六十六宗相關案件,涉及的預約買受人共三百七十名。現經行政法院審理並判決的共六十宗,涉及三百四十九名預約買受人,並全部裁定衆原告提起的訴訟敗訴,駁回衆原告針對澳門特區提出的訴訟請求。另有四宗案件法院已確認原告提出的撤訴請求。

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