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對於《澳門都市更新法律制度》諮詢文件的意見(二)
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法務局:都更須考慮業權人意願
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2019 12月3日 星期
 
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對於《澳門都市更新法律制度》諮詢文件的意見(二)

謝思訓

    對於《澳門都市更新法律制度》諮詢文件的意見(二)

    都市更新需同時協調業權人及利害關係人權益的保障、兼顧公共治理的不同目標,增加了推動重建及制訂相關法律法規和行政程序時的複雜性。

    而為達至都市更新所帶來的公共利益,都市更新法律制度有必要在現有的《土地法》、《城市規劃法》、《文化遺產保護法》等法律基礎上,在一定合理程度內,給予一般法規範以外的許可。

    以都市更新規劃這個議題為例,回顧政府撤回的《舊區重整法律制度》法案,當時提出由政府劃定重整區,並為重整區訂定建造條件的做法,這概念與其後生效的《城市規劃法》和《文化遺產保護法》有所衝突,相信亦是當時法案撤回的其中一個因素。

    三、都市更新及城市規劃的內涵需要更為清晰

    按《城市規劃法》規定,未來的總體規劃將制訂舊區重整工作的指引性原則;而詳細規劃則負責配合舊區重整政策,引入推動建築物重建和活化工作的措施,以及土地用途的修改。

    在文化遺產管理方面,《文化遺產保護法》賦予文化局優先於土地工務運輸局對澳門歷史城區及緩衝區的城市規劃發出具有約束性意見的權限,並透過編制《澳門歷史城區保護及管理計劃》對澳門歷史城區內的景觀管理監督、建築限制條件、城市肌理的維護措施及改造限制和建築修復準則提供指引。

    《澳門都市更新法律制度》諮詢文件提出了“都市更新規劃”,類似當時“重整區”的概念和框架。然而,諮詢文件僅提出了都市更新規劃的概念,有關其規範內容、限制強度等議題,以及與現行規劃工具(未有詳細規劃地區的規劃條件圖,未來與總體規劃和詳細規劃,澳門歷史城區保護及管理計劃)之間的配合/從屬關係,相信需要更明確的指引,以作為啟動都市更新的法律基礎。

    需要強調的是,總體規劃及分區詳細規劃並非都市更新的先決條件,都市更新與城市規劃應該相輔相成,互相配合,共同為澳門打造宜居城市。在協調澳門都市更新及城市規劃兩大功能方面,都市更新公司必須採取積極態度。

    四、法律制度需要強化私人對都市更新的參與

    過去,由於缺乏政府行為的主動規劃及介入,成功推動樓宇重建的個案以單幢重建為主,雖然在一定程度上改善了居民的生活品質,但由民間自主提出的重建方案,相對政府主動規劃終究在樓宇設備的提升及社會設施等方面有較大的局限性,更限制了往後進行片區重建(區域重建)的可能性,對於未來透過都市更新規劃帶動城市機能的重構亦有可能造成阻礙。

    在《澳門都市更新法律制度》諮詢文件的框架下,推動片區重建(區域重建),只有透過被納入都市更新規劃一種途徑,佔地面積較小的樓宇,若希望與相鄰的樓宇合併發展,應如何取得合併發展下的建造條件、如何適用《澳門都市更新法律制度》中的重建業權百分比等,現行制度和諮詢文件中皆未有清晰的法律法規指引,不利於民間對都市更新的參與。

    在合法合規的情況下,《澳門都市更新法律制度》應提供更多途徑鼓勵私人發展商或業主自發參與都市更新。

    尤其是具有較大公共利益性質的片區重建,但需避免向發展商作政策傾斜,以避免受制於發展商。

    謝思訓

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