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修訂《娛樂場幸運博彩經營法律制度》的思考與建議
解決公屋商舖長期空置的建議
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當前報紙日期:
2021 11月17日 星期
 
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解決公屋商舖長期空置的建議

李 澄

    解決公屋商舖長期空置的建議

    石排灣公屋群由規劃、興建到落成,一直備受社會關注,尤其社區配套設施經常為人所詬病,商舖空置問題較為嚴重。根據澳門日報今年二月十九日的報道,有團體稱區內商舖約有五十餘個,使用率一直只維持約六成多,估計現時空置率約三成七,但當中還有不少商舖並非用作商業用途,而是作為政府部門的服務點及由社福機構使用。

    按照六月一日第28/92/M號法令,公屋商舖僅能透過招標或批給兩種方式進行,批給則有條件限制。換言之,有意競投者必須待房屋局招標方能申請,否則商舖只能一直空置下去。經翻查房屋局的資料,其最近一次就石排灣公屋群的商舖租賃進行公開招標已經是二○一八年三月,當時共開放業興大廈的11間商舖招標,期內收到30份投標申請,有2間商舖未有收到競價申請,並一直丟空至今。

    從最後一次招標到現在,已經過去三年多,房屋局未再就石排灣區內公屋商舖招標,使部分商舖長期丟空,既浪費公共資源,又未能改善社區的商業配套,影響居民正常生活。儘管媒體曾多次報道,但情況始終未能改善,事件值得行政當局關注,進一步探討問題的原因與可行的解決辦法。

    筆者認為問題主要有兩點:第一是房屋局對外招標的頻率太低,使有意競投者未能對商舖提出租賃申請,令店舖長期空置;第二是法律落後、行政僵化、欠缺協商機制,整體經營環境不利於中小微企,使商舖失去競爭力。

    針對第一個問題,可以參考市政署的處理方式,其會每季公佈全澳街市、街市熟食中心及小販區的空置攤位,並公開接受公眾申請,使攤檔能盡快再獲承租,已建立的恆常機制除有助穩定物價,亦能提供良性競爭環境,為居民提供較優質的服務。房屋局應適當參照採用,每半年就全澳所有公屋的空置商舖招標,供有意競投者申請。畢竟每個商戶的需求隨營業周期有所變化,作為利民便商的服務型政府,應積極考慮透過提高招標的頻率,使商舖盡早獲得承租,妥善運用公共資源,促進社區的商業活動。

    另外,根據石排灣的商戶反映,該區商舖租金昂貴、商戶與政府未能建立有效的租金協商機制、部分店舖的設計存在問題、整體營商環境無助中小微企經營等。就租金而言,按照現行法例,商舖的租金由中標價決定,在合同生效一年後可作調整,以最近十二個月內所記錄消費物價指數之變化為根據,在通貨膨脹成為常態的情況下,基本是年年加租。反觀商戶向私人承租店舖,雙方在簽訂合同時,已可協商或敲定未來的加租幅度,在市場環境轉差時,甚至可以達成減租協議。兩者相較之下,公屋商舖的租金須遵循現行的法律規定,行政處理較為僵化,未有建立商戶反饋及協商機制。長遠而言,使公屋商舖的競爭力大減,未能有效促進商戶進駐、無助社區經濟發展,令居民的生活質素受到影響。

    由於規範公屋商舖租賃的法規從生效至今已將近三十年,部分內容未必適合現時的社會環境,不能有效推動商業活動。因此,筆者建議政府應積極考慮適時檢視及完善有關法規,例如在商舖租賃價格的調整上,採用可加可減機制,根據澳門的經濟實況,結合其他可統計的經營成本,決定下一年度的租金調整幅度,使其更切合整體的營商環境。另外,對於一些無人問津、位置欠佳、經營環境較差的公屋商舖,應按情況適當調低其招標底價,例如在第一次招標中未有接獲任何申請時,在下一期招標時,則推出相應百分比的租金優惠,以便吸引更多競投者承租商舖。

    總括而言,公屋商舖作為公共資源的重要組成部分,亦是居民生活不可或缺的設施配套,長期空置除造成資源浪費外,亦影響該區居民的生活,行政當局應當擴闊視野,參考不同地區的運作模式,取長補短,適時修訂法律法規,力求改革,以嶄新思維積極解決社會問題。

    李  澄

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