對接“三五”規劃   三層系統推都更

    《澳門特別行政區經濟和社會發展第三個五年規劃（二○二六至二○三○年）》已正式公佈，規劃文本緊密對接國家“十五五”規劃，為澳門未來五年的經濟和社會發展作出清晰部署。其中，文本將都市更新獨立成章，並列為未來五年四項重大任務之一，為相關工作提供前所未有的政策窗口，標誌着相關工作已上升為關乎城市形象與民生福祉的全局性戰略。

    鑒於全澳約五千幢樓齡逾三十年的舊樓，可從技術、資源、法律三個維度協同發力，秉持“先體檢、後更新；無體檢、不立項”原則，務求實現規劃所期的實質性突破。

    技術層面而言，建議推動城市體檢常態化，並與現行《都市更新法律制度》相互銜接。可借鑒內地“住房、小區、街區、城區”四維度體檢經驗，制訂涵蓋樓宇結構安全、衛生消防隱患、業權分佈、文化價值等指標的技術指引，建立一套全面可視化的“城市健康檔案”數據庫，同時設立定期更新與動態監測機制，持續追蹤城市狀況。將體檢結果與都更法啟動程序掛鉤，以體檢數據劃定“都市更新優先發展片區”，形成“體檢──項目庫──年度計劃”閉環，使城市體檢成為夯實決策的基礎性制度。

    資源層面方面，應靈活運用現有樓宇資源，增設舊樓更新激勵措施。建議對優先發展片區的項目給予重建溢價金階梯式減免，同時善用置換房及暫住房等公屋資源，研究擴大其使用範圍，並以行政法規或指引訂明重建項目中“樓換樓”的最低補償基準、臨時安置津貼標準及糾紛解决機制，讓業主簽署協議前對回報有穩定預期，降低協商成本。此外，可參考香港“聯廈聯管”試驗計劃，透過安排相鄰的多幢大廈共同聘用同一家專業物業管理公司，以較低成本提升日常管理與維修水平，延緩樓宇老化、改善居住環境，亦能為日後片區重建創造更有利的條件。

    法律層面來看，必須完善《都市更新法律制度》。建議提前啟動《都市更新法律制度》修訂工作，在法律中明確“促進都市更新領導小組”的法定地位與職權，優化業權同意門檻、仲裁流程、重建登記程序，簡化舊樓重建審批環節；同時，同步檢視修訂《土地法》、《暫住房及置換房法律》、《重建樓宇稅務優惠制度》等法規，消除《都市更新法律制度》與《土地法》在重建最低業權百分比的銜接斷點，破除土地條款、安置規則、稅務條款對都更的制約；同時，適當擴大《都市更新法律制度》適用範圍，把綜合整治、保育活化等用途納入法律框架，使街區美化、加建電梯、改變用途等微更新項目同樣有法可依、有程序可循。

    都市更新既是民生工程，亦屬安全工程、經濟工程與文化工程。技術層面以城市體檢摸清底數，資源層面以規劃誘因與系統統籌激活市場，法律層面以制度重構打通規則斷點，三個層面環環相扣、滾動推進，方能讓舊區居民早日安居。同時，期望政府在落實“三五”規劃相關部署時，應廣納社會意見，使政策精準對接市民實際需求，同心事成，共築更舒適、安全的幸福家園。

    澳門都市更新委員會委員  　　劉嘉翀